Blog
Regels, vergunningen, kosten en cijfers rond vastgoed in Andalusie. Alles met bronvermelding, zodat je het zelf kunt nalezen.
Een Spaanse bank financiert een percentage van het laagste van twee bedragen: de koopsom of de taxatiewaarde. De overdrachtsbelasting gaat juist over het hoogste van twee bedragen. Dat verschil bepaalt hoeveel eigen geld je echt nodig hebt, en het komt meestal pas aan het licht als de reserva al getekend is.
Het aankoopprocesOp bezichtigingsdag ligt de reserva al voor je, en het Spaanse Burgerlijk Wetboek kent dat document niet. De arras die erna komt bestaat in drie soorten, waarvan er maar één een echte uitstap geeft. Wat je daar tekent bepaalt of onderzoek achteraf nog iets kan veranderen.
FinancieringEen hypotheekbemiddelaar in Spanje werkt met twee tot drie banken per cliënt. Heb je daar zelf al aangeklopt, dan ziet de bank later een dubbel dossier en valt die deur dicht op het moment dat het erom gaat. Bij ongeveer veertig procent eigen geld op een aankoop is het verschil tussen twee banken en nul banken geen detail.
Juridisch en eigendomEen schone nota simple voelt als een goedkeuring, maar de wet noemt het document zuiver informatief en zonder bewijskracht. Het register kent alleen de rechten die iemand heeft laten inschrijven, niet wat er werkelijk op het perceel staat. Vijf instanties beslissen over hetzelfde huis, en geen van alle controleert de andere.
Financiering en risicoEen bankwoning zonder bezit is juridisch van de bank, maar er woont iemand. Daardoor kan de taxateur niet naar binnen, komt er een voorbehoud op het taxatierapport en verstrekt geen enkele Spaanse bank een hypotheek. De korting die je ziet, is de prijs van dat risico.
Regio's en oriëntatieHet prijsverschil tussen de kust en het binnenland is vier keer de vierkantemeterprijs binnen vijftig kilometer. Toch bepaalt dat verschil je beslissing niet. De grond bepaalt wat de bank leent en of je mag verhuren, en vijf instanties beslissen daarover pas nadat jij hebt getekend.
Financiering en kostenEen echtpaar miste achtentwintigduizend euro omdat de bank niet over de koopprijs rekent maar over de laagste van koopprijs en taxatiewaarde. Die taxatie komt pas nadat je al getekend hebt. Wat een Spaanse bank een niet-resident werkelijk leent, en met welke rente je vandaag moet rekenen.
KostenBijna elke koper rekent met de vraagprijs en wordt daarna ingehaald door de rest. Hier staat wat er werkelijk bij komt, met twee doorgerekende voorbeelden van drie ton.
Het aankoopprocesDe meeste fouten in Spanje zijn geen kennisfouten maar volgordefouten. Mensen beginnen bij stap vier terwijl stap twee nog openstaat. Dit is de volgorde die wel werkt.
Regels en vergunningenEen registratienummer in de advertentie bewijst alleen dat iemand een verklaring heeft ingediend. Niet dat wat erin staat klopt. Dit zijn de vijf documenten die je opvraagt voordat je een bod uitbrengt.
Wet en regelgevingEen makelaarsnieuwsbrief beloofde 21 procent btw vanaf volgend jaar, met haast als verkoopargument. Het decreet was weken eerder ingetrokken. Dit is wat er vandaag werkelijk geldt.
Regels en vergunningenMensen lezen register vernietigd en concluderen dat ze niets meer hoeven. Dat is precies verkeerd om. Er is niets makkelijker geworden, er is iets verplaatst.
Regels en vergunningenMakelaars gebruiken het AFO-certificaat als geruststelling: geen zorgen, alles is legaal. Een AFO betekent dat de gemeente je huis tolereert. Tolereert is niet erkent.
Het aankoopprocesDe prijs op de brochure is niet de totaalprijs. Reken op 12 tot 14 procent bovenop de vraagprijs, en dat is pas de eerste van zeven punten waar kopers te laat achter komen.
VoorbereidingDe mensen die er klaar voor zijn, stellen deze vraag niet meer. Die zijn al bezig. Gereed is geen gevoel maar een toestand die je kunt toetsen, met vijf vragen.
Hoe de markt werktVeel kopers verwarren behulpzaamheid met belangenbehartiging. Het probleem is niet de makelaar, maar het ontbreken van iemand die het geheel overziet.
Hoe de markt werktWe moeten snel zijn, anders is hij weg. Die druk komt bijna nooit van de markt zelf. Wanneer een beslissing alleen kan bestaan bij haast, is dat een reden om te vertragen.
Het aankoopprocesZodra Spanje concreet wordt, openen mensen een rekening voor de zekerheid. Niet elke bank past bij elke koper, en de timing bepaalt of het soepel gaat of maanden duurt.
Stuur me het pand waar je naar kijkt of de vraag die je hebt. Ik lees alles zelf.
WhatsApp info@dundasadvies.nl 06 44 78 46 90 Ik werk met een beperkt aantal kopers tegelijk, dus soms duurt een antwoord een dag.